专业·精进·利他，房地产行业作为曾经的支柱产业，代表了一个时代的创富模式，不但催生出一大批地产大佬，也带动了很多实体和金融机构的蓬勃发展，如今颇有树倒猢狲散，老大被砍，小弟跑路的画面感。房地产行业对金融领域的冲击，最直接的感知者就是银行，同时间接的影响着保险业的个险和银保这两个主力渠道，并将在接下来的很长时期内继续深刻的影响着保险业和它的从业者们，而个险的众多从业者甚至不清楚自己为何比以前难干了。

地产业和银行的热恋，银行的盈利模式大概可以分成两类：①存贷差；②中间收入。存贷差和地产业的兴衰直接相关，中间收入和保险业的银保渠道息息相关。管地产业叫“爸爸”的存贷差盈利模式：存贷差是银行最重要的盈利模式，而过去20年的地产业高速发展，直接为银行贡献了70%-90%的收入！银行通过地产业赚取“存贷差”并不是单向“吃”房企，也同步“吃”买房人。从2000年到2022年，我国的城市化率从36%上升到65%，房地产行业突飞猛进，“大哥”开挂般的向前冲，顺带一众小弟也能跟在身后吃肉喝汤，上游的建筑、原材料，下游的家电、家居、装修等行业在那些年同样狂飙突进，格力的董明珠再铁腕，离开了地产业的高速发展也无法成就今天的格力。

买套房子，买套镇上的房子，买套城里的房子，这个追求链条是每个人的财富目标，凡是沿着这个链条攀爬的人，都品尝到了时代赋予的被动增值的红利。房地产行业以及相关的上下游产业，对GDP的贡献在巅峰期能够达到40%的高比例...可以想见银行为地产业的两端提供信贷资金是多么暴利的生意！地产业和银行的相杀，地产业和银行的画风突变始于2019年，因为从那时起房价受到真正意义的严控，2021年更是所有房企的寒冬。

①“三道红线”卡死了一众房企的脖子，房企无法获得开发贷，于是资金链断裂，大量楼盘烂尾，前期借贷的债务开始频繁违约，房企的不良贷款率由2020年末的5.45%上升至9.77%；②“房贷集中度”直接对银行下手，银行对房企提供的开发贷和对个人提供的按揭贷款，在贷款总量中有严格的上限要求，导致很多刚需购房者也被误伤，迟迟无法获得房贷；好不容易中央发声要求银行满足居民的合理购房需求，结果又遇到了今年大面积的疫情反弹，更加剧了居民收入下降，房贷逾期的风险大大增加，法拍房数量屡创新高，这些人中的大部分都是老老实实的普通人，一不小心买在了房价最高点，然后生不如死的挨着。

房地产行业如何发展，听专家的分析不如听“房企先知”万科的预言：2014年，万科提出了地产业从“黄金时代”滑落到“白银时代”的观点；2018年，万科更是率先喊出了“活下去”这样耸人听闻的底线目标；2022年，万科更是表明地产业从“白银时代”拐入“黑铁时代”，将2022年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年；行业持续萎缩，房企信贷需求大幅下降，摘取4月和5月住房市场数据感受下北极低温。江南皮革厂倒闭了，老板带着小姨子跑路了，银行只能一边忍受着不良贷款率，从2010年不到1%的水平，上升至如今1.7%的水平；对应的资本利润率，从2010年的20%左右，腰斩到2021年的9.64%。

地产业对个险与银保的影响，银行通过地产业躺赚存贷差的好日子到头了，可是全国4000多家商业银行，20多万银行网点，恨不能每个小镇遍布10个网点，每个乡都有1.5个网点...这么多张嘴等着吃饭，地主家也得想办法创收啊！于是中间收入越发受到银行重视。中间收入通俗的讲就是中介费：包括代销各种理财产品、基金产品、保险产品的手续费等。

而今年的情况太特殊，本来想通过年初的降准和降息，强势拉一波经济稳增长，结果毛子突然暴捶乌鸡，3月疫情反弹，尤其是经济桥头堡上海的沦陷，现在又面临美联储40年来最大幅度加息，欧洲也面临8.6%的高通胀，大幅加息也不可阻挡，一切都那么突然，突然到打乱了一切计划和秩序。