低利率时代 REITs 的配置价值：制度、市场与展望

在低利率时代，寻找具有稳定收益和抗周期性的金融产品成为投资者的重要课题。REITs（房地产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，凭借其独特的风险收益特征和资产配置价值，逐渐受到市场的关注。 

一、REITs 基础概念：产品架构与中外差异

（一）产品架构

REITs 是一种将不动产资产证券化的金融工具，通过发行基金份额的方式，将投资者的资金集中起来，投资于各类不动产项目，并将投资收益分配给投资者。REITs 的产品架构通常包括公募基金和资产支持专项计划（ABS）两层结构。在中国，REITs 主要通过“公募基金 + ABS 专项计划”的双层架构推动基础设施资产证券化，提升资产的流动性和市场参与度。

（二）中外差异

与国际上的 REITs 相比，中国的 REITs 有其独特之处。国际上的 REITs 通常更注重市场化的运作和多元化的资产配置，而中国的 REITs 更偏重于实现政策目标和保障流动性。中国的 REITs 主要集中在基础设施领域，如收费公路、产业园区、保障性租赁住房等，这些资产类型不仅具有稳定的现金流，还能在一定程度上优化地方政府的债务结构。

二、REITs 发展背景：政策筑基与市场扩容

（一）政策背景

自 2021 年起，中国政府通过一系列政策推动 REITs 的发展。REITs 的推出旨在通过资产证券化的方式，提升基础设施资产的流动性，优化地方政府的债务结构，并为投资者提供一种新的投资工具。政策的支持为 REITs 的市场扩容奠定了坚实的基础。

（二）市场扩容

REITs 的市场扩容主要体现在以下几个方面：

底层资产类型丰富：REITs 的底层资产类型不断丰富，从最初的收费公路、产业园区逐步扩展到水利设施、市政管网、数据中心等。2025 年，数据中心 REITs 项目即将落地，进一步推动了市场的发展。

市场规模波动变化：REITs 的发行规模呈现波动性变化。2023 年，受宏观经济和资金面收紧的影响，发行规模有所回落；2024 年，市场再度反弹，资产质量要求上升。

发行机制优化：REITs 的发行机制采用“战略配售 + 网下询价 + 公众发售模式”，其中战略配售市场均值达 72.2%，增强了项目的稳定性，但也限制了二级市场的流动性。

三、REITs 市场特征：风险收益与投资者结构

（一）风险收益特征

REITs 具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低相关性优势，使其成为大类资产配置中具有吸引力的选择。REITs 的收益主要来源于租金收入、资产增值以及政策强制分红机制。受政策强制分红机制的推动，公募 REITs 具有较强的分红能力，部分产品通过跨期调配实现了超额分红，但不同产品之间的分红稳定性差异较大。

（二）投资者结构

REITs 的投资者结构已经形成多元化格局，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量。这些投资者根据自身的风险偏好进行差异化配置。在低利率背景和政策支持下，长期资金流入将进一步增长，进一步优化投资者结构。

四、REITs 发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进

（一）底层资产类型丰富

REITs 的底层资产类型不断丰富，从最初的收费公路、产业园区逐步扩展到水利设施、市政管网、数据中心等。2024 年新增水利设施、市政管网等，2025 年数据中心 REITs 项目即将落地。目前，资产筛选逻辑逐渐从政策兜底向现金流质量导向转变。

（二）市场规模波动变化

REITs 的发行规模呈现波动性变化。2023 年，受宏观经济和资金面收紧的影响，发行规模有所回落；2024 年，市场再度反弹，资产质量要求上升。

（三）发行机制优化

REITs 的发行机制采用“战略配售 + 网下询价 + 公众发售模式”，其中战略配售市场均值达 72.2%，增强了项目的稳定性，但也限制了二级市场的流动性。

五、REITs 未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值

（一）制度展望

扩募机制常态化：扩募机制的常态化将提升市场的扩容效率，进一步推动 REITs 的发展。

税收政策优化：税收政策的优化将进一步提升 REITs 的净回报，吸引更多的长期资金流入。

（二）产品展望

资产类型多元化：2025 年，数据中心、风电等新兴资产将涌现，推动市场扩展与风险分散。

分层结构提升市场吸引力：分层结构将提升市场的吸引力，并缓解扩容中的结构性风险。

运营能力成为新亮点：运营能力将成为 REITs 产品的新的亮点，提升产品的竞争力。

（三）资金展望

长期资金流入持续：在低利率背景和政策支持下，险资和养老金的持仓比例将上升，资金结构的优化将增强市场的稳定性。

流动性提升与金融工具创新：流动性的提升和金融工具的创新将推动市场的活跃度。

收益优势与抗周期性：REITs 的收益优势和抗周期性将增加其配置价值。

（四）市场展望

低利率环境支持：在低利率环境下，REITs 作为一种高息资产，将受到更多投资者的青睐。

消费基础设施与保障性租赁住房表现突出：消费基础设施和保障性租赁住房在 REITs 市场中表现突出，具有较强的抗周期性。

仓储物流板块增长潜力强：仓储物流板块在 REITs 市场中具有较强的增长潜力，值得投资者关注。

政策支持加强：随着政策支持的加强，预计各板块的表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间将持续扩展。

六、风险提示

尽管 REITs 具有诸多优势，但投资者仍需注意以下风险：

底层资产质量分层明显：不同 REITs 项目的底层资产质量存在明显差异，投资者需要仔细评估。

扩募机制运行处于制度磨合阶段：扩募机制的运行仍处于制度磨合阶段，可能存在一定的不确定性。

尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险：部分尾部产品的流动性较差，可能抬升市场的结构性风险。

治理机制分层与信息披露不对称：治理机制的分层和信息披露的不对称仍存在结构性缺口，投资者需要关注相关信息的透明度。

七、结论

在低利率时代，REITs 作为一种具有稳定收益和抗周期性的金融产品，具有较高的配置价值。政策的支持、市场的扩容以及结构的优化为 REITs 的发展提供了良好的环境。投资者在配置 REITs 时，应充分考虑其风险收益特征和市场环境，选择适合自己的投资产品。随着市场的不断发展和政策的持续支持，REITs 将在未来的金融市场中发挥更重要的作用。