韩国全租房这块大雷，会不会炸到我们？拥抱美丽的春天韩国全租房炸雷了韩国房产行业爆雷了。和中国一样，韩国也存在一大批炒房客，房子买了不住，靠租赁和买卖赚取差价。但是和中国不同，韩国除了月租房以外，还存在一种极具地方特色的租房制度——传贳（shì）房。这种制度还有另外一个名字，经常看韩剧的人应该在剧里看到过，也叫“全租房”。壹韩国的全租房制度韩国的全租房制度我们常见的月租房就是，租客按月缴纳房租，房东将房子租给租客使用，等到租客不想住这套房子，停止缴纳月租，房东就会将租房收回，租客离开。

而韩国这一套全租房制度就是，租客拿出一大笔费用，一般是所租住房当时市价的50%-80%给到房东，然后就可以拎包入住，在这个房子里面住一定的时长，一般是两年，中间不用交房租，两年期满之后，租客离开租房。不同于月租房的特点就出现在这个阶段，当租客离开租房后，房东会将之前租客缴纳的钱一分不少地退回。相当于之前缴纳的钱就是一笔押金，房子给租客免费租用2年，到期房东再将押金退还给租客。韩国的全租房制度这对想要租房的人来说，简直是天上掉馅饼的好事，交出去的钱一分没少，还能免费住2年别人的房子，后期拿着退还的钱再去租下一套房子，相当于一分钱没花，一辈子都在“白嫖”别人的房子。

即使一开始没有这么多钱也没关系，针对全租房制度，银行还推出了与之相匹配的贷款产品，这一下租客更是空手套白狼了，免费住两年房子需要付出的也就是银行的利息。这个制度听起来就像是给租房人的福利，但是房东也不是傻子，如果在这项制度下面不是既得利益者，房东们也不会将房子给别人白住，毕竟房东又不是做慈善的。要捋清韩国房东赚钱的逻辑，可以先回到我们熟悉的领域。中国炒房客靠的就是高杠杆、低利率，简单来说，从银行借钱，先付一笔房子的首付，然后把房子租出去，用租客的房租来还房子后续的贷款，与此同时，炒房客还能将这套房子抵押给银行，再贷出来一笔钱，继续上述的操作。再回到韩国全租房制度，其实全租房房东赚钱的逻辑和中国炒房客是一样的，房东付好房子首付，将买来的房子租给租客，再拿收到的大笔押金去付下一套房的首付，以此循环。本质上就是房东拿房子抵押给租客，租客将钱借给房东去投资，而利息就是租客没有支付的两年房租，但是即使没有这个房租，房东也没有损失什么，对房东来说，就是一次无息贷款。

在这一套制度下面，曾经有一名韩国炒房客在首尔购下了280套房子。当然，玩转这一切的前提是房价稳定上涨。全租房制度出问题了其实不管是韩国全租房制度还是中国炒房的逻辑，就是“拆东墙补西墙”。这也是全租房的一个致命弱点，如果房价不断上涨，房东在后续收到的房屋押金也会不断上涨，即使前序有租客2年租期结束，也有足够的钱将押金退还给租客。所以只要房价是上涨的，就相安无事。但是不知道大家还记不记得之前美国政府为了防止通胀，美联储开始大举加息，这一举措不仅毁掉了硅谷银行，甚至影响到了太平洋彼岸的韩国。因为一些历史原因，韩国的经济其实并没有很独立，大部分是受到美国影响的，美国此次加息也影响到韩国加息，加息提高了贷款的成本，租客再想找银行贷款租全租房，利息就不如以前这么低了，甚至比月租房的房租还要贵。