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“以房养老”也称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，从而定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

何为以房养老

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许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的.“以房养老”已被许多美国人认为是一种

  最有效的养老方式。

美国人出租房以养老

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英国老人“啃”房花样多

英国“以房养老”主要有三种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

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日本公司用倒按揭卖房养老

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元(约合120万元人民币)以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

 

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，于2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，房地产公司最近也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元(约合2.4万元人民币)以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还。

 

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新加坡乐龄养老

老年人在新加坡被称为乐龄人士。62岁以上的乐龄可以从公积金账户中领取养老金度日,政府也允许老人将自己拥有的祖屋或私人房产进行部分或全部出租,以换取租金养老。

此外,新加坡以房养老还有一种形式:60岁以上的老年人可申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构,由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内,待其去世后,房屋产权由这些机构处置,进行抵押变现并结算利息,剩余的钱则交给其继承人。

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中国以房养老已出现

王先生69岁，他和老伴住在一套两居室的住房里，自己另有一套位使用面积45平方米的两屋一厨。子女各自成家，都有住房。王老先生和老伴退休金每月4700多元，经济上也比较宽裕。这套房子始终对外出租，每月800-850元。“每年一万元左右的租金正好够我们老两口每年一次外出旅游的费用。

类似王先生这种“以房养老”的老人目前大有人在。有一些老年人表示，倘若子女不孝，则愿意选择以房养老.

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以房养老难破传统观念

许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。

许多老人对“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。

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金融机构犹豫不决

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。

目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

数据显示，过去10年我国0至14岁的少儿人口下降了6.29个百分点；而60岁以上老年人口比重上升了2.93个百分点。据此专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。这诚如银监局指出的，“如果是房价上行期，以房养老问题不大，可如果是房价下行期，有可能遇到问题”。老年人越来越多，年轻人越来越少，房价如何可能长期维持“上行”？

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受70年产权限制

我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几.

保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。

“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》)，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，正需要托付最后时光之时，房屋却早已就墓，主人变得两手空空了。这或许正是百姓对房屋“大限”持续焦虑的根本原因所在。

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适用人群有点窄

实现“以房养老”要有三条件：

老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；

老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。

老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。

一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；

另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。因此，在城市真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多——仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

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以房养老有多远

在公共财政无力解决所有养老问题的现状下，将老年人的资产通过配置成为养老资源，不失为解决养老难题的积极补充。

而现有房屋产权70年的规定是“以房养老”难以推行的最大阻力，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。

“以房养老”创意不错，操作起来却不易，还需要相关政策的扶持和法律法规的不断完善。

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对于养老金来说，最基本的要求是追求本金安全、适度收益、抵御通胀，回报稳健，这与一般资金投资追求收益最大化的原则有所区别。

零风险

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青壮年花钱如流水，如果不强制自己为将来养老做准备，攒不住钱，到老年就没有保障。安欣无忧产品的强制储蓄功能，要求投保人必须按时定量交保费，如此一来，远期的养老安排就有了计划性。

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养老储蓄是一项长期的理财计划，而通过复利滚存计算收益的安欣无忧产品，储备时间越久越划算。足够长的时间可以保证复利计息的收益。

复利计息

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不用担心产权问题

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不用担心金钱贬值

不用担心儿女抢走

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选择安欣无忧产品就像您分期付款买了一套房，把房子租给别人，每年可以收租金，房子每年都升值，等到到期的那天，你把房子一卖，买房的本金收回，房子升值的钱也能赚不少，非常划算的。现在很多有钱的老年人都是出租房子以租金来养老的，我们可能没有那么大笔资金购买大房子，但我们完全可以买得起安欣无忧这种小房子。

 

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