“控制金融市场的不是数学，而是心理学，从基本面支撑到全面泡沫化，日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍，而上涨的背景是日本经济快速追赶美国，GDP 和人口也同步快速增长。图为日本东京夜景，这个阶段的日本很像中国1998年到2008年，GDP以10个点以上的速度狂奔，年新生儿都在1600万以上。备注：中国2021年新生儿数量仅为1062万，连续5年断崖式下降。（再知道为何会有三孩政策了吧）这时候，日本人没有人相信房价会跌，所有人都把钱从银行提出来贷款购房。据说，当时日本的楼盘都需要摇号，中签比例1/3500，最高的时候1/6000。

房价开始最后的疯狂，1985年开始，美国与日本等国签订了广场协议，日本人变得“更有钱了”“出口时代” 转型“内需时代”，所以，为了对冲日元升值导致的出口难题，日本央行开始降息，利率从6%降到了2.5%，并且鼓励日本企业和个人借贷。钱存银行不划算，那就拿出来做投资呗！热钱蜂拥进入楼市，于是1986-1990 年最后疯狂期6 年 1.7 倍1990年的时候，仅仅日本东京的房地产总价值可以买下整个美国。当时的日本人已经没有心思工作，因为投机实在是太赚钱了。当你辛辛苦苦工作一年，可以挣7-8万，而随便一套房子，一年能增值30万，你是愿意上班，还是去炒房子？

日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会，意识到崩盘在即。主动推出政策刺破泡沫。

日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款于是，日本政府给全世界做了一个错误的示范，政策一出，涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和股市双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

日本楼市泡沫破灭的启示，房子是商品，而商品与市场之间的关系只有一个供需关系

供需关系不平衡，会出现两种情况，供＞需需＞供，供不应求：商品涨价产能过剩：商品降价，商品囤积：商品涨价——产生泡沫，今天培训班结训的必要要求，获得一个卡片，发售6张，1000元一张，发售5张，2000元一张发售4张，3000元一张，发售3张，4000元一张，发售10张，4000元一张，需＞供，商品涨价，市场规律需＞供，商品被囤积，继续涨价，泡沫同时产，何时泡沫被戳破？发售10张，4000元一张供＞需，商品价格处于高位，囤积商品何时释放？给每人增发1000元现金假设培训班新增20位学员呢？当经济增速、人口增长与房价增长能够匹配的时候，房价上涨的泡沫是可以被消化的。

抑制泡沫，需要持续的经济增长，人口增长，还有合适的货币政策，商品房供需关系重要决定因素：新生人口数量，人口下滑，经济增速放缓，是导致楼市泡沫破灭的点火器。目前，中国各大城市总的房产库存都属于高位。土地价格持续攀升，房价水涨船高，居民收入跟不上房价上涨，人口断崖式下跌。中国楼市泡沫能否顺利消化？泡沫究竟有多大？目前较为合理的房价收入比计算方式为：城市房屋均价除以家庭年均收入2021年武汉市城镇居民人均可支配收入55297元。