平安证劵养老产业专题研究（四)险企养老社区布局先下一城平安观点:.中国养考社区现状:险企房企粉静入局。国内养老社区的主要参与者包括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类,其中险企和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营模式,轻资产运营模式、轻重结合模式;重资产运营模式所需资金规模大、投资周翻长,，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。

具体来看:1]地产公司凭惜其丰富的经验、土地资源,多采用重资产自建模式。2)头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势,布局养老社区多为高客购买保验产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌形象;但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快,因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模式收入较低,利润较薄,物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。企:主打T CCRC,原焦高害经营。目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区的模式,即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权等特权,实现保险与养老相结合。

从运营模式来看,主流险企多采用白建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局,合众及太平则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看,险企多惜鉴CCRC社区模式,但侧重点各有不同。从收费模式来看,险企普遍采用租赁的盈利模式。从目标客户来看,险企养老社区大多针对高客,门楂为200万元保费议上:仅中国平安针对高净值客户，保费门楂达1000万元:;合众人寿针对中端客户,门槛为30万元。.房企:布局路线各有千秋。

房企参与养老地产主要通过白建社区的重资产运营模式,如万科随园嘉树项目,保利天悦和熹会项目。部分房企与政府合作“公建民营”，利用已有物业提供养老机构运营,采用轻资产运营模式,如万科智汇坊项目,绿城余杭顾养公寓项目。盈利模式主要为“销售+持有”和“租赁”。.阶企房企各具特色,R阳Ts 将为来来发具新动力。

对比来看,险企定位高客服务、医疗服务更具优势;房企采用销售不动产与租赁并行的方式使得资金回流更快。展望未来,险企、房企应丰富重资产投资模式,以轻资产+专业化模式推进养老布局;同时扩大养老产业生态圈,提高综合竞争力:CCRC社区发展则可信鉴美国经验,扩展区位选择。.只险提示:1〕人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加.风险提示:1〕人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题政策落地不及预期,养老产业发展不及预期。3)养老产业发展周期和投资周期较长,老年人口需求释放缓慢,养老产业投资回报率不及预期。