资产证券化2025：在规范与扩容中重塑金融血脉

——基于政策图谱与市场数据的深度复盘与趋势展望

 

2025年，中国资产证券化市场站在了承前启后的关键节点。

 

这一年，“扩容”与“规范”不再是抽象的政策表述，而是贯穿全年的市场主线。从公募REITs破冰商业不动产，到六部门联合发文力推消费信贷ABS；从三大尽职调查细则落地，到扩募机制全面打通——中国资产证券化市场正在完成从“规模扩张”向“质量效率”的深刻转型。

 

第一章 制度重塑：从基础设施到商业不动产的REITs跨越

2025年12月31日，证监会一纸公告，为公募REITs市场打开了最富想象力的空间。

《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》的发布，意味着REITs底层资产从仓储物流、产业园区等“基础设施”范畴，正式扩容至购物中心、写字楼、酒店等商业不动产。这是中国REITs市场诞生以来最具里程碑意义的政策突破。

 

商业不动产REITs的破冰，绝非简单的资产类别扩张。 对于持有大量商业物业的房企、零售集团而言，这意味着一条“投融管退”的资本闭环被正式打通。过去沉淀在钢筋水泥中的万亿级资金，首次拥有了标准化的公开市场退出渠道。

 

紧随其后，上交所于同日发布《业务指南第3号——扩募业务办理》，将扩募指引中的“基础设施”一词全面替换为“不动产”。这一字之差，宣告扩募机制的适用范围实质性扩大。 更明确的信披时点、更细化的流程描述，使得已上市REITs可以通过持续购入新资产实现内生增长，从根本上解决了REITs“上市即终点”的成长性困境。

 

配合审核流程简化、交易所暂免相关费用等配套措施，2025年的REITs市场呈现“首发与扩募双轮驱动”的新格局。全年25单发行量背后，是市场参与主体对“存量盘活”这一核心逻辑的集体投票。

 

第二章 消费引擎重启：ABS成为提振内需的金融杠杆

 

如果说REITs的扩容是“资产端”的革命，那么消费信贷ABS的复苏则是“资金端”的精准滴灌。

 

2025年6月24日，六部门联合发布《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，明确提出“推动个人汽车、消费、信用卡等零售类贷款资产证券化增量扩面”。这是自互联网金融整顿以来，监管层对消费类ABS最明确、最积极的政策信号。

 

数据的反馈立竿见影。2025年，以银行消费贷款、互联网消费贷及信用卡分期为基础资产的ABS产品，发行数量位居所有资产类别之首。“三驾马车”中，消费贷款类ABS成为最强劲的增长极。

 

这一现象的逻辑链条清晰可见：商业银行面临净息差收窄压力，需要通过资产出表腾挪信贷额度；消费金融公司依赖高周转模式，ABS是其维持放款速度的生命线；而政策层面，通过ABS盘活信贷存量，可以在不扩张央行资产负债表的前提下，向消费领域注入流动性。这是一场货币政策传导机制的市场化实验。

 

值得关注的是，政策同时鼓励“消费基础设施发行REITs”。这意味着，万象城、大悦城等购物中心的持有者，未来不仅可以通过经营性物业贷融资，更可以通过REITs实现股权化退出。消费场景的“运营收益”与“资产价值”被切割为两个独立的金融产品，分别定价、分别交易。 这是商业地产融资逻辑的根本性重构。

 

第三章 规范与透明：尽调细则重塑市场信用底座

 

市场扩容的另一面，是规则的严密织网。

 

2025年3月28日，中国证券投资基金业协会一次性发布三项自律规则，涵盖债权类、不动产抵押贷款类、未来经营收入类资产证券化业务尽职调查工作细则。这是自备案制改革以来，协会在ABS前端准入环节最系统、最细致的制度输出。

 

细读《债权类资产证券化业务尽职调查工作细则》，其核心逻辑可概括为三个“穿透”：

 

一是穿透主体。 管理人不再仅核查原始权益人的财务报表，更需对其业务合规性、资信情况、增信措施的真实效力进行实质性判断。

 

二是穿透资产。 基础资产的真实性、合法性、权属清晰度被置于绝对优先位置。对于同一笔债权反复证券化、底层资产虚胖等问题，细则设置了明确的排查要求。

 

三是穿透现金流。 现金流独立归集机制被重点强调，禁止资金混同与挪用，确保ABS产品的本息兑付与原始权益人自身经营风险形成有效隔离。

 

这不是监管的收紧，而是市场的成人礼。 在ABS发行规模突破万亿、参与主体日益多元的背景下，尽调标准的统一，本质上是为市场建立可比的信用标尺。只有尽调规则可预期、可复现，ABS产品的定价才能从“信仰驱动”转向“信息驱动”。

 

同日，沪深交易所同步修订公司债券发行上市审核指引，对偿债能力不足、治理结构混乱、股权质押过高的发行人形成硬性约束。信息披露一致性的核查要求被显著强化，倒逼发行人与主承销商对申报材料的真实性承担更重责任。

 

这一系列制度安排，共同指向一个方向：ABS市场正在从“有没有”的规模竞赛，转向“好不好”的质量竞赛。

 

第四章 创新突围：绿色、知识产权与不良资产的三条赛道

 

在传统融资租赁、应收账款ABS稳健增长的同时，2025年三条细分赛道呈现出鲜明的结构性亮点。

 

第一赛道：绿色ABS从“点缀”走向“标配”。

 

2025年1月17日，《银行业保险业绿色金融高质量发展实施方案》明确“拓宽绿色融资渠道”，将绿色ABS与绿色债券并列，作为保险资金参与绿色项目投资的重要载体。

 

这一政策安排的深意在于：绿色项目普遍存在前期投入大、回报周期长的特征，依赖银行贷款存在期限错配风险。而ABS可以将已并网的光伏电站、已运营的污水处理厂产生的稳定现金流证券化，引入追求长期稳定回报的保险资金。2025年，绿色ABS发行规模显著放量，基础资产从可再生能源补贴款，向垃圾焚烧发电、新能源汽车租赁等多元场景延伸。

 

第二赛道：知识产权ABS进入标准化前夜。

 

2025年3月4日，国家金融监管总局、国家知识产权局、国家版权局联合启动知识产权金融生态综合试点，明确“鼓励金融机构探索知识产权资产支持证券（ABS）、资产支持票据（ABN）等业务模式”。

 

长期以来，知识产权ABS面临估值难、处置难、法律确权难的“三难”困境。试点方案给出的解题思路是：通过估值体系规范化、交易与流动性支持、法律风控强化，将零散专利打包为可被资本市场接受的标准化产品。 北京、上海、广东等8个试点地区，正在成为这一创新赛道的试验田。虽然目前发行规模尚有限，但其对于科技型中小企业的融资意义，远超数字本身。

 

第三赛道：不良资产ABS持续扮演风险减压阀。

 

2025年，商业银行不良贷款处置压力有增无减。不良资产ABS以其公开化、市场化、标准化的处置特征，成为银行出表不良资产的优先选项之一。与批量转让相比，ABS能够更充分地发现资产价格；与核销相比，ABS能够保留未来回收超额价值的可能。在“真实出售、风险隔离”的监管框架下，不良资产ABS正在从应急工具升级为常态化的资产负债管理工具。

 

第五章 市场格局：三驾马车与效率革命

 

透过政策与创新的表层，2025年ABS市场的底层格局已然明朗。

 

从市场结构看，企业ABS以超1.4万亿元发行规模、近20%的同比增速，继续扮演增长引擎。 信贷ABS发行单数大幅回暖，但金额增幅温和，显示其在房贷证券化收缩后，正在向消费贷、车贷、小微贷款等零售资产深度转型。ABN凭借交易商协会注册制效率优势，保持近一成稳健增速。

 

从基础资产看，融资租赁债权、消费贷款、企业应收账款构成稳定的“三驾马车”，合计占比达42%。 这三个品类之所以能成为压舱石，根本原因在于其基础资产同质性强、历史表现数据充足、现金流预测难度低。对于投资人而言，这意味着可比的定价基准；对于监管而言，这意味着成熟的规则范式。

 

从效率维度看，2025年是ABS发行上市流程系统优化的关键之年。 上交所12月修订的公司债券和资产支持证券发行上市挂牌业务指南，将公司债券续发行、ABS扩募、REITs发行等各类业务的办理流程进行统一归集与简化。更短的反馈周期、更透明的审核预期，正在降低优质资产的证券化门槛。

 

结语：从工具到生态的进化之路

 

回顾2025年，中国资产证券化市场呈现出鲜明的“双轮驱动”特征：

 

一轮是创新驱动。 商业不动产REITs打开万亿存量空间，消费信贷ABS成为提振内需的金融杠杆，绿色、知识产权等新兴品类在政策培育下破土而出。

 

另一轮是规则驱动。 尽调细则统一标尺，扩募机制激活存量，审核指引压实责任。市场效率的提升，建立在信息披露的透明与中介机构的尽责之上。

 

这两轮并非平行线。恰恰是规则的完善，赋予了创新的底气。 只有当尽调标准可预期、扩募流程可操作、信披违规可追责，投资人才敢于将资金配置于新型底层资产，发行人才愿意将核心资产置于公开市场接受检验。

 

展望2026年及更远的未来，中国资产证券化市场的核心命题将不再是“规模能做多大”，而是“效率能提多高”、“风险能控多稳”。从盘活银行信贷，到激活商业地产，再到赋能科技创新——资产证券化正在从一种小众的融资工具，进化为现代金融体系的基础设施。