险企CCRC布局：解码养老产业的“保险方案”

 

引言：老龄化浪潮下，保险资金成养老社区“压舱石”

第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口已达2.64亿，占总人口的18.7%；预计2035年将突破4亿，正式迈入“深度老龄化”社会。随着“60后”“70后”逐步进入退休阶段，高品质养老需求激增，传统家庭养老功能弱化，“机构养老”“社区养老”成为主流选择。

 

在此背景下，保险公司凭借“政策支持+资金优势+客户资源+生态协同”的综合能力，成为养老社区投资的主力军。从泰康之家的“医养融合”到太保家园的“全龄段覆盖”，从太平乐享的“全国网络”到更多险企的探索，保险资金正以CCRC（持续照料退休社区）为核心载体，构建覆盖“活力养老—协助养老—专业护理”的全生命周期服务体系，为高净值客群提供“财富管理+养老服务”的双重解决方案。

 

行业背景：保险资金成养老社区投资“主力引擎”

保险资金参与养老社区建设，既是政策导向的必然选择，也是行业转型的内在需求。

 

1. 政策与市场的双重驱动

2019年《关于推进养老服务发展的意见》明确提出“支持保险机构参与养老社区建设”；2022年《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》进一步鼓励“保险资金加大对养老产业的投资力度”。政策红利下，保险资金凭借长期性、稳定性优势，成为养老社区最匹配的资金来源。

 

2. 保险资金的“适配性”优势

期限匹配：养老社区投资周期长（从拿地到运营需5-10年），与保险资金（尤其是寿险资金）的长期负债属性高度契合；

规模效应：头部险企可调动百亿级资金，支持大规模、高品质社区建设，满足高客对“圈层化、品质化”养老的需求；

生态协同：保险公司可通过“保险+养老”联动，将年金险、增额终身寿等产品与养老社区入住权绑定，实现“保单+服务”的闭环。

3. 投资规模的快速扩张

截至2020年三季度末，10家保险机构已投资47个养老社区项目，覆盖20个省市区，计划投资金额900亿元，实际投资446亿元；2022年商业保险机构养老社区项目（含自建、租赁）达105个，2023年增至129个（含在建、建成）。保险资金通过直接/间接股权投向养老及上下游医疗健康产业的私募基金规模超2300亿元，成为养老产业的核心资本力量。

 

险企实践：CCRC模式的三大典型样本

在养老社区赛道，头部险企已形成差异化竞争策略，泰康之家、太保家园、太平乐享养老的实践最具代表性。

 

泰康之家：“重资产自建+医养融合”的标杆模式

泰康以“一个社区+一个医院”为核心，打造“活力养老—协助养老—专业护理”的全周期服务体系。其模式特点如下：

 

重资产自建，分期运营：普遍一次性拿地，分期建设、运营，从拿地到首期社区投入运营约需5年。截至2025年4月，泰康已完成36个核心城市43个项目的布局，规划总建面约494万平米，可容纳超8.6万名老人，规划养老单元超5.7万个、医疗床位近4300张；其中22城25家社区已运营，在住居民超1.6万人。

医养深度融合：每个社区配套二级康复医院，提供“预防—治疗—康复—长期照护”服务，解决高客“看病难、护理难”的痛点。例如北京泰康之家·燕园，社区内设泰康燕园康复医院，与三甲医院建立绿色转诊通道，实现“小病不出社区，大病快速转诊”。

探索“养联体”模式：2024年起，泰康开始布局社区康养中心，推动机构养老、社区养老、居家养老联动。以北京为例，已形成“大型CCRC（燕园）+高品质护理机构（申园）+公建民营项目（昌平区敬老院）”的多层次服务组合，覆盖不同支付能力的高客需求。

太保家园：“全龄段细分+轻资产探索”的稳健路径

太保聚焦“55-69岁活力老人—70-79岁协助老人—80岁以上专业护理老人”三类客群，打造乐养、颐养、康养三类全龄段CCRC社区，并加速布局专业康复医疗品牌“源申康复”。其策略特色如下：

 

精准分层，全龄覆盖：乐养社区（55-69岁）侧重“活力社交+旅居养老”，颐养社区（70-79岁）强调“生活照料+健康管理”，康养社区（80岁以上）提供“专业护理+医疗支持”，满足不同年龄层老人的核心需求。

重资产为主，轻资产补充：拟投资总额170亿元，截至2023年7月已投资60多亿元，50年目标年化回报率超5.5%。截至2024年末，已在全国13个城市落地15个自投自持项目，9个已开业；同时探索轻资产模式，推出普惠养老品牌“南山居”，计划2030年实现轻资产床位1.05万张，扩大服务覆盖面。

医养协同，专业赋能：旗下“源申康复”已在多个社区设立康复中心，提供神经康复、骨科康复等服务，与CCRC形成“居住+医疗”的闭环，提升客户粘性。

太平乐享养老：“重中轻结合”的全国网络布局

太平以“重资产自建+中资产合作+轻资产输出”为策略，快速构建全国性养老服务网络。截至2025年2月，太平乐享养老社区达78家，覆盖27省64市，基本完成全国布局：

 

社区养老“乐享家”：以“自有+第三方合作”模式布局16家社区，聚焦一二线城市核心区域，服务高净值客群；

旅居养老“乐享游”：与第三方合作62家社区，依托优质旅游资源，提供“候鸟式养老+旅居度假”服务，吸引活力老人“冬住海南、夏居云南”；

轻资产输出：通过品牌授权、管理输出等方式，快速下沉三四线城市，扩大服务半径。

挑战与风险：CCRC模式的“成长必修课”

尽管险企CCRC布局成效显著，但其发展仍面临多重挑战：

 

1. 需求端：养老财富积累与消费能力不足

当前我国居民养老资产储备普遍不足，尤其是中高收入群体对“高品质养老”的支付意愿虽强，但实际消费能力受限于收入增长与资产增值速度。若居民养老财富积累缓慢，可能导致养老服务需求释放滞后，影响险企CCRC的入住率与投资回报。

 

2. 供给端：政策落地与产业协同待深化

养老社区建设涉及土地、医疗、医保等多部门协同，部分地区政策落地速度较慢（如土地划拨、医保定点审批）；同时，养老产业链（如康复设备、适老化改造）的成熟度不足，可能制约服务品质的提升。

 

3. 运营端：专业人才与盈利周期的压力

CCRC对护理、医疗、康复等专业人才需求大，但行业人才缺口显著；此外，养老社区前期投入高、回报周期长（通常需8-10年），若入住率提升不及预期，可能影响险企的资金使用效率与财务表现。

 

未来展望：从“规模扩张”到“质量制胜”

随着老龄化程度加深，险企CCRC的发展将从“跑马圈地”转向“精细化运营”，重点聚焦三大方向：

 

轻资产模式加速：通过品牌输出、管理赋能，与地方政府、地产商合作，快速扩大服务覆盖面，降低重资产投入风险；

医养深度融合：加强与三甲医院、康复机构合作，引入AI诊断、远程医疗等技术，提升医疗服务的可及性与专业性；

科技赋能服务：利用大数据分析客户需求，定制“保险+养老”个性化方案；通过智能设备监测老人健康状态，实现“主动预防+精准照护”。

结语：保险CCRC，养老产业的“稳定器”与“升级器”

在老龄化浪潮中，险企CCRC不仅是高客养老的“品质之选”，更是养老产业升级的“关键抓手”。从泰康之家的医养融合到太保家园的全龄覆盖，从太平乐享的全国网络到更多险企的创新探索，保险资金正以长期主义的姿态，为养老产业注入“确定性”——它不仅是一份保单，更是一份“老有所养、老有所医、老有所乐”的承诺。未来，随着政策完善、需求释放与运营优化，险企CCRC必将成为中国养老产业的核心支柱，为亿万家庭守护幸福晚年。